Bei Vermietung einer Wohnung an Angehörige wie z.B. Kinder, Eltern oder Geschwister zu Wohnzwecken ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag, dem zwischen Fremden Üblichen entspricht und der Vertrag auch tatsächlich so vollzogen wird.
Z.B. durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen. Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt, insbesondere mit der Folge, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.
Bei einer verbilligten Vermietung ist zusätzlich zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden muss, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll:
Tipp: Diese Grenze beträgt 66%der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).
Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50% und mehr, jedoch weniger als 66 %, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten möglich, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Erst wenn die vereinbarte Miete weniger als 50% der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten.
Beispiel:
Eltern vermieten an ihren Sohn eine Eigentumswohnung für eine monatliche Miete von 1.000 € (Fall A) oder 560 € (Fall B). Die ortsübliche Miete beträgt 1.400 €.
Im Fall A liegt die gezahlte Miete über der Grenze von 66 % der Vergleichsmiete; ein Werbungskostenabzug kommt ungekürzt in voller Höhe in Betracht.
Im Fall B liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor, d. h., die Werbungskosten sind lediglich im Verhältnis der gezahlten Miete zur Vergleichsmiete, also nur zu (560 € / 1.400 €) = 40 % berücksichtigungsfähig.
Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (Warmmiete).
Werbungskosten sind z.B. die Schuldzinsen eines Darlehens, Sanierungen (z.B. neues Bad) oder die Abschreibung auf das Gebäude. In diesem Fall auf das anteilige Gebäude gemäß des Teilungsplans, weil es sich um eine Eigentumswohnung handelt.
Beispiel in Zahlen:
Summe der regelmäßigen Werbungskosten: 10.000 €
Fall A: Es bleiben 10.000 €
Fall B: 10.000 € * 40% = 4.000 €
Geringerer Steuervorteil: Differenz 6.000 € * persönlichen (Spitzen)Steuersatz (z.B. 42%) = 2.520 €
Jedes Jahr!
Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben genannte Grenze einzuhalten. Die Entgeltlichkeitsgrenze gilt somit regelmäßig auch bei Vermietung einer Wohnung an Fremde.
Tipp: Es ist zu empfehlen, betroffene Mietverhältnisse regelmäßig zu überprüfen und ggf. die Miete anzupassen.
Wichtiger Hinweis: Bei dem verfassten Text handelt es sich um die Meinung des Autors. Er stellt weder eine Kauf- bzw. Verkaufsempfehlung oder eine Beratung dar. Beratungen können immer nur persönlich geschehen. Wenn Sie eine Beratung wünschen, nutzen Sie bitte eine der Kontaktmöglichkeiten.
