Käufer von Immobilien müssen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Natürlich greift auch der Staat, besser die Länder, über die Grunderwerbsteuer, ins Portemonnaie des Käufers. Dabei können die Bundesländer über die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes selbst bestimmen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die aktuellen Steuersätze:
Der Grunderwerbsteuer unterliegt regelmäßig der Kauf eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung; die Steuer wird unter Zugrundelegung des Kaufpreises des Objekts (bzw. der Gegenleistung) ermittelt. Vor dem Hintergrund, dass sich die Grunderwerbsteuer zu einem erheblichen Kostenfaktor entwickelt hat, ist auf Folgendes zu achten:
- Der Grunderwerbsteuer unterliegt der Erwerb eines Grundstücks einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile; dazu gehören die mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen, d. h. insbesondere ein Gebäude.
- Bewegliche Sachen (sog. Zubehör), die zwar wirtschaftlich dem Erwerbsgegenstand dienen, wie z.B. das Inventar, zählen dagegen nicht zum Grundstück und damit nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Hierunter fallen z.B. mitveräußerte Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Küchenausstattung oder eine abnehmbare Markise. Wird derartiges Inventar im Kaufvertrag einzeln aufgeführt und dafür ein gesonderter Preis angesetzt, kann dieser Wert von der grunderwerbsteuerpflichtigen Gesamtgegenleistung abgezogen werden. Zu beachten ist, dass einige Finanzbehörden einen realistisch geschätzten Betrag für das Inventar regelmäßig anerkennen, wenn dieser 15% des gesamten Kaufpreises nicht überschreitet.
- Wird im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung in einer Wohneigentumsanlage auch der Anteil an einer Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) übernommen, kann der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage gemindert werden.
- Der im Kaufpreis enthaltene Anteil für die Erhaltungsrücklage gehört weiterhin nicht zu den Anschaffungskosten der Wohnung. Für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für eventuelle Abschreibungen ist somit von dem, um die Erhaltungsrücklage gekürzten Kaufpreis auszugehen.
Beispiel in Zahlen:
Bei geschickter Kaufpreisgestaltung kann man Grunderwerbsteuer sparen.
Kaufpreis des Gebäudes (exkl. dem Grundstücksanteil): 500.000 €
Pauschale für das Inventar (Küche, Möbel etc.): 15% von 500.000 € = 75.000 €
Ersparnis zur Grunderwerbsteuer für z.B. NRW: 6,5% von 75.000 € = 4.875 €
Wichtiger Hinweis: Bei dem verfassten Text handelt es sich um die Meinung des Autors. Er stellt weder eine Kauf- bzw. Verkaufsempfehlung oder eine Beratung dar. Beratungen können immer nur persönlich geschehen. Wenn Sie eine Beratung wünschen, nutzen Sie bitte eine der Kontaktmöglichkeiten.
